La MRC Brome-Missisquoi face à une crise du logement fatidique

La crise du logement à Montréal fait les manchettes depuis plusieurs années déjà. Or, le phénomène ne se circonscrit pas à la dimension de la métropole. La région de Sutton, dans les Cantons-de-l’Est, connait depuis un certain temps une pénurie de logements abordables, mais également des bouleversements dans la composition démographique et sociale de l’agglomération. Propulsées par la démocratisation récente de la location à (très) courte durée, ces tendances se sont accentuées ces dernières années, et encore davantage depuis le début de la pandémie. Elles inquiètent les expert·e·s et une partie de la population locale, qui voit son cadre de vie s’embourgeoiser au point de ne plus le reconnaître et de craindre pour sa subsistance.

Les régions aussi victimes d’une fièvre immobilière

Un exemple flagrant de cette dynamique est le cas de la MRC Brome-Missisquoi. Cette contrée réputée splendide fait le pont entre les centres urbains de Montréal et de Sherbrooke. Les touristes s’y pressent en nombre et à longueur d’année pour profiter de la nature et d’activités variées, entre monts, vignobles et lacs. Situés à peine à une cinquantaine de kilomètres l’un de l’autre, les domaines skiables de Sutton et Bromont sont parmi les plus fréquentés de toute la province.

Habitante de cette région, Myriam Simard, professeure retraitée de l’Institut national de la recherche scientifique (INRS), s’intéresse aux thèmes de ruralité et d’immigration en milieu rural. Comme beaucoup, elle est stupéfaite devant la hausse en flèche des prix des propriétés sur le marché immobilier. Une tendance qu’elle observe dans d’autres régions les plus touristiques et bucoliques du Québec, et qui n’est pas sans conséquence.

« Je lisais des articles sur ce qui se passait à Montréal, et je croyais que les villages étaient à l’abri de ça, confie-t-elle. Les prix ont tellement augmenté avec la surenchère que la population locale voit ses jeunes s’en aller plus loin, dans des villages qui sont moins chers, mais c’est difficile de trouver ces villages, car ça a augmenté partout. ».

Véritable catalyseur de cette hausse, l’exode urbain s’est accentué ces dernières années, et encore davantage depuis le début de la crise sanitaire, à la suite de l’avènement du télétravail. Ce mouvement d’individus provenant de la grande région de Montréal vers les milieux ruraux a également modifié le visage de ceux-ci, au désespoir de nombreux·ses citoyen·ne·s qui ne se reconnaissent plus dans les mutations que connait leur milieu de vie. 

« Il n’y a pas de logements abordables pour les familles. »

L’arrivée de cette population généralement plus fortunée que la moyenne dans la MRC Brome-Missisquoi, et particulièrement dans la région de Sutton, a des répercussions certaines sur le marché immobilier local qui, comme celui de la région montréalaise, est en proie au phénomène de surenchère immobilière. À Sutton, les solutions sont toutefois moins nombreuses pour les familles comme celle de Stéphanie, une jeune mère au foyer de deux fillettes de deux et quatre ans, et ce, même lorsqu’elles étendent le rayon de leurs recherches. « Il n’y a pas de logements abordables pour les familles », tonne-t-elle.

Dans la région depuis 2015, Stéphanie a dû quitter le bas de duplex dans lequel sa famille vivait, à Cowansville, et pour lequel elle déboursait 690 $ par mois. En cause, le rachat de l’immeuble par une nouvelle personne retraitée qui l’a ensuite réquisitionné pour son usage personnel et celui de son fils. « Ce duplex aurait pu loger deux familles de trois enfants. Au lieu de ça, il est habité par une personne retraitée et une personne dans la cinquantaine qui est célibataire », déplore-t-elle.

Après ce départ forcé, Stéphanie et son conjoint, qui travaille à Dunham, ont eu toutes les difficultés du monde à trouver un logement dans les environs. Frustrée par l’abondance de résidences secondaires — vides la plupart du temps — et par l’essor de la location à court terme, la jeune mère s’est également plainte du manque d’habitations destinées aux jeunes familles parmi les projets immobiliers récents. Plus généralement, elle dénonce la réticence des propriétaires à louer leurs appartements à cette clientèle. 

« Les familles ne sont pas les bienvenues du tout. On s’est déjà fait dire clairement que l’appartement qu’on visitait ne convenait pas aux enfants : c'est de la discrimination! [...] Trouver un logement avec des enfants, c’est rendu aussi difficile que si on avait des chiens », ironise-t-elle. 

Après plus de deux mois passés chez le père du conjoint de Stéphanie, la jeune famille a finalement trouvé une solution. « On n'a pas eu le luxe de choisir. Le premier propriétaire qui nous a dit oui, on a signé. » Le couple s’estime chanceux d’avoir trouvé ce petit appartement, pourtant, il ne crie pas victoire, car avec la venue d’un troisième enfant attendu pour le mois de décembre, il faudra bientôt trouver plus grand. 

« Je pourrais trouver à Montréal quelque chose de mieux que ce que j’ai ici, avec le même budget. »

Frédérique a quitté Montréal pour s’installer dans les Cantons-de-l’Est il y a cinq ans. Peu après son arrivée, elle a mis sur pied un centre d’escalade qui emploie 15 personnes à Bromont. « Pour être honnête, c’est vrai que je participe un peu à la gentrification, au sens où je débarque avec mes concepts hipster montréalais », concède-t-elle d’entrée de jeu lors d’une entrevue téléphonique avec L’Esprit libre. 

Cependant, depuis son arrivée, son statut de néo-rurale ne l’a pas empêchée d’éprouver des difficultés semblables à celles que Stéphanie a vécues. Selon elle, le manque de logement dans la région est une occasion pour les propriétaires de louer des logements, parfois accessoires et non réglementaires, à des prix très élevés. « On est un peu à leur merci, car il y a si peu d’options pour se loger [...] Je pense qu’en ce moment, je pourrais trouver à Montréal quelque chose de mieux que ce que j’ai ici, avec le même budget », confie la jeune entrepreneure. 

Elle évoque notamment son expérience dans une « cabane » dans laquelle elle a vécu à Brigham, un village situé à 20 minutes de voiture à l’est de Bromont. Dans ce village qu’elle qualifie comme n'étant « pas le plus glorieux », elle payait tout de même 700 $ de loyer par mois pour un logis mal isolé, sans eau potable et où elle a dû installer elle-même l’eau chaude et internet. 

Elle souligne également le fait que dans la plupart des cas, les personnes qui quittent Montréal pour la vie rurale sont réticentes à s’installer dans les blocs-appartements situés dans des « banlieues-dortoirs » comme Cowansville. Comme nombre de ces personnes-là, Frédérique affirme s’être souvent retrouvée à louer des logements sans contrat, où les locataires sont « à la merci » des locateurs et locatrices. « Les propriétaires ne veulent pas signer des baux parce qu’ils ont plus ou moins le droit d’avoir un appartement à cet endroit-là [...] Dès que tu veux quelque chose plus proche du “trip d’être en région”, généralement, il n’y a pas de bail ou bien ce sont des ententes qui peuvent changer sur un une cenne, et tu n’as aucun recours. » 

Elle pointe aussi du doigt l’essor de la location à court terme, à laquelle de plus en plus de propriétaires ont recours, car elle est très rentable dans les régions touristiques : de l’huile sur le feu dans un contexte de crise du logement à Montréal, New York, Barcelone, comme à Sutton. L’ex-Montréalaise croit qu’une réglementation plus mordante aux niveaux provincial et municipal est nécessaire pour contrôler ce qu’elle considère comme un « business en soi » pour beaucoup de propriétaires qui achètent des propriétés et les louent exclusivement aux touristes, à des prix très élevés. En cinq ans, Frédérique a été plusieurs fois victime des conséquences de ce phénomène, qui rend encore plus difficile l’accès au logement pour les habitant·e·s de la région.

«À Bromont, je voulais habiter dans une petite cabane que le propriétaire voulait me louer 775 $ par mois, rien d’inclus. Comme il n’y avait pas de bail, il a attendu le jour où je suis arrivée avec toutes mes affaires pour me dire qu’il voulait aussi louer la cabane en Airbnb une fin de semaine sur deux, et que je devais partir ces jours-là, sous peine de voir monter mon loyer à 1200 $ par mois. Je ne pouvais pas payer ça, donc je suis repartie avec mes affaires », relate Frédérique, qui précise que dans des cas de figure comme celui-ci, l’option Airbnb est à la fois plus légale et plus rentable pour les propriétaires, qui n’ont généralement pas le droit de créer des logements secondaires sur leur terrain. 

Déséquilibre démographique et modèle de développement déficient 

Cette difficulté à trouver du logement abordable pour les jeunes vient aggraver une autre problématique, adressée depuis longtemps dans les régions : le vieillissement de la population. « Les régions rurales connaissent un plus fort vieillissement de la population, surtout celles de villégiature, parce que les retraités urbains y transforment leur maison secondaire en maison permanente. Ces gens-là demandent des services, mais ceux qui les fournissent ne trouvent plus de logement à cause de l’embourgeoisement et la flambée des prix », explique Myriam Simard, professeure retraitée de l’INRS, qui s’inquiète pour l’équilibre démographique, économique et social de la région.

Cette situation alarme également Anne-Marie Courtemanche, qui a vécu huit ans à Sutton, où elle s’est considérablement engagée pour un meilleur accès au logement abordable. Désillusionnée, elle a finalement décidé de partir s’installer en Gaspésie. « Je n’aime pas du tout ce que Sutton devient, je ne m’y vois pas vieillir », confesse-t-elle, lors d’un entretien téléphonique avec L’Esprit libre. Elle dénonce un modèle de développement qui priorise l’arrivée de personnes fortunées au détriment de travailleur·euse·s que l’on qualifierait pourtant aujourd’hui d’essentiel·le·s. 

« Il n’y a aucun modèle de communauté viable qui se base uniquement sur la richesse et le tourisme. Dans n'importe quelle microsociété, pour que ça fonctionne, ça prend des électricien[·ne·]s, des charpentier[·ère·]s, des caissier[·ère·]s, etc. Que va-t-on faire? Importer ces employé[·e·]s par autobus et les reconduire dans un autre milieu parce qu’ils [et elles] ne méritent pas de vivre à Sutton? C’est assez indécent comme proposition », s’indigne-t-elle. 

Avant même d’arriver à Sutton, Mme Courtemanche s’est impliquée dans le groupe fondateur d’un projet gouvernemental de logement abordable sur la rue principale. Une véritable traversée du désert de plus de huit ans qui a participé à nourrir son désarroi. Après avoir fait des pieds et des mains pour faire valider le projet, le groupe a finalement réussi à obtenir gain de cause et un feu vert à la construction d’un lot de 18 unités pour des jeunes familles et des individus aux moyens réduits. « Dix-huit logements, on s’entend que c’est loin de régler le problème », relativise Anne-Marie Courtemanche. 

Pour sortir de cette impasse, il faudrait, selon elle, redéfinir le cadre réglementaire municipal et notamment modifier les règlements de zonage et d’urbanisme pour permettre l’éclosion de projets à la fois écologiques et économiques. Parmi eux, des jumelages entre jeunes familles et personnes âgées isolées dans de grandes maisons, la redivision de ces grandes propriétés en multilogements, ou encore la construction de mini-maisons, etc. 

Mais ces projets se heurtent aux intérêts des grands propriétaires. « Les gens qui ont des moyens et qui disposent de propriétés qui valent cher sont très réticent·e·s à voir de tels assouplissements des règlements, car pour eux, cela rime avec une baisse de valeur des propriétés environnantes », explique Anne-Marie Courtemanche, qui affirme que la volonté et les compétences politiques, qu’elle juge actuellement insuffisantes chez les décideur·euse·s, sont indispensables pour sortir du bourbier.